Novità – Acquisto immobili in costruzione: tutele per l’acquirente

Acquistare una casa su progetto o in fase di costruzione può rivelarsi un ottimo affare perché permette di spuntare prezzi molto vantaggiosi. Però, come in molti casi, non è tutto oro quello che luccica. Infatti non sono stati pochi i casi in cui l’impresa costruttrice, dopo aver incassato le caparre o gli anticipi, si rivelava economicamente in difficoltà o addirittura insolvente, fallendo e lasciando così i malcapitati acquirenti con in mano solo della carta straccia.

Tutele per gli acquirenti

Per tutelare quindi gli acquirenti da questo tipo di vera e propria truffa, è nato il Decreto legislativo 14/2019 (D.Lgs 14/2019), detto anche “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza”.

Esso ha riformato tutta la normativa in merito al fallimento ed ha introdotto delle novità anche per le imprese di costruzioni di immobili. Non è raro infatti che tali imprese si trovino in situazioni economiche complesse che ricadono poi sugli acquirenti finali.
Prima di entrare nel merito, occorre premettere che alcune disposizioni del Codice entreranno in vigore a partire dal 16 marzo 2019 (30 giorni dopo la pubblicazione del Testo sulla Gazzetta Ufficiale avvenuto il 14 febbraio) mentre altre disposizioni entreranno in vigore dopo 18 mesi dalla data di pubblicazione in GU.

Le novità

Le novità sui contratti preliminari per gli immobili in costruzioni entreranno in vigore dal 16 marzo, perciò è importante prestare attenzione alle modifiche introdotte in quanto valide dal prossimo mese. Infatti a partire da tale data i contratti con oggetto il trasferimento di edifici o di loro parte la cui costruzione non è stata ultimata in quanto non è possibile rilasciare il certificato di abitabilità, dovranno essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata da una notaio.

La norma è imperativa, perciò la sua violazione comporta la nullità del contratto stesso.
Inoltre il Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza prevede alcuni restrizioni su fideiussione e garanzia assicurativa rilasciata dal costruttore. In particolare, dal 16 marzo viene previsto che:

– il costruttore rilascia una fideiussione e una polizza assicurativa conformi ai modelli standard;
– il contratto preliminare deve indicare che la fideiussione sia conforme al modello standard così come la polizza assicurativa;

Nullità del contratto

L’acquirente può invocare la nullità del contratto qualora non sia stata prodotta dal costruttore la polizza assicurativa.
Delicata la modifica che prevede che l’acquirente possa escutere la fideiussione qualora il costruttore entri in una situazione di crisi e nel caso in cui il notaio stesso comunichi che al momento della stipula del contratto definitivo, non sia stata prodotta la polizza assicurativa.